限价停留在两年前 倒挂红利却不明显

(资料图片仅供参考)

“滨江造”露面 改善家庭迎来优质选择

每日商报讯 6月30日，在今年上半年的土拍收官战上，本土一哥滨江集团在20家房企的摇号竞争中，以5%的概率幸运拿下了杭政储出[2023]79号地块，也就是城东新城单元JG0905-47地块。继两年前的明石东潮府后，滨江再回城东新城。

而随着79号项目的顺利出让，城东新城也在断供近1年后，终于迎来新供应。此前，城东新城的最后一个新盘，是位于整个板块最南面的金隅·会潮悦府，在去年10月售罄收官。

对于整个大城东的改善家庭来说，滨江79号项目的到来，将在很大程度上满足他们的置换需求，这个自带“滨江造”光环的核心区项目，在地段、配套、交通、产品等各方面都有明显的均好性，在主城改善稀缺的行情下，绝对值得“闭眼买”。

配套丰富生活便利 还拥有稀缺河景资源

滨江79号项目，位于城东新城的西北区块，处于环站东路与环站北路交界处，东面有东方新城、万和四季、德信东宸等次新小区，北面一路之隔就是笕文实验学校，与前年交付的世茂·钱塘天誉不到400米。

这个区块靠近火车东站枢纽，属于城东新城开发较早的区域，各类配套也已经非常成熟。在79号地块的南面，汇聚了东站西子国际、东站万象汇、富亿花园中心等商业中心，三花国际、港龙悠乐城、杭州之翼等商场也都在1公里生活圈内。

教育配套上，除了北面的九年制笕文实验学校外，项目东南300米内还有笕桥花园小学、笕桥花园幼儿园等学校。

地块附近交通优势也很突出，北面有德胜快速路，东面有空港高架路，西面有秋石高架，都可以快速驾车出行。同时，附近有地铁1号线、4号线、6号线、19号线等线路经过，不过到各个站点距离都稍远，最近的6号线枸桔弄站也有700米左右，好在都在可以接受的步行范围内。

本周二，商报记者前往滨江79号项目实地探访。从现场来看，目前地块还没有开工，周边生活氛围倒是非常浓厚，边上几个小区的入住率都很高，车来车往很热闹。

跟钱塘天誉和东方星城这两个项目类似，滨江79号项目也是紧邻河港。不同的是，前两者是位于河的南面，只有北向拥有河景，而79号项目位于河的东北面，朝南看河，景观优势更出色。

打造纯高层改善项目

这次“滨江造”有了新鲜感

上周五，滨江79号项目公布了规划建设方案，按照一贯的“滨江速度”，很大概率将在“金九银十”入市开盘。

从规划来看，这个项目总用地面积51318平方米，容积率2.0，由两部分组成，一部分是住宅，用地面积43818平方米，建筑面积124104平方米。

另一部分是幼儿园，位于整个地块的东面，紧邻环站东路，占地面积7500平方米，建筑面积10975平方米。

住宅部分，由13幢15层的高层住宅和1幢5层的公交管理用房组成，后者位于小区东北角。

13幢高层中，有6幢南面一线沿河，其余位于北面的7幢，也能够享受到一定的河景。除了1号楼首层为配套用房，6号楼和11号楼首层局部架空外，其余楼幢全部底层架空，架空层层高4米，标准层层高3米。

在园区内部，设计了两处景观水系，一处位于小区中心位置，一处位于东南面主入口处，另外还做了多处集中绿地、公共体育设施等配套。

小区人车分流，主入口位于东南面的花园兜路上，次入口位于北面的环站北路站。值得一提的是，两个入口都做了景观门廊，将跟以往的滨江项目有所不同，这次将打造入户式大堂，而且门前都有小型水景点缀，归家仪式感很足。

从效果图来看，滨江79号项目外立面采用大面积的玻璃，搭配金色和银色线条点缀，豪宅气度显现。

限价仍停留在两年前

倒挂红利却不明显

作为城东新城最新的也是仅有的新房项目，滨江79号项目的精装均价为46500元/平方米，虽然仍然停留在两年前的水平线，但是对比板块二手房来看，一二手倒挂并不明显。

79号项目东面的东方星城、万和四季、德信东宸，都在2015年-2017年期间开盘入市，交付已有四五年时间。据透明售房网显示，这三个项目近期二手房成交均价在41530—45120元/平方米，甚至比新房限价还要低，挂牌均价则在44887—54585元/平方米，整体成交并不算活跃。

相比这三个小区，用北面的钱塘天誉来作比较或许更合适，毕竟两者的定位更接近。

钱塘天誉定位纯改善社区，由高层、洋房和叠墅三种产品组成，石材干挂外立面，高层主力面积118—139平方米，在2018年首开，精装均价46500元/平方米。

钱塘天誉在2021年交付入住，目前在二手市场上总共挂牌了94套房源，套数不少。据透明售房网显示，近期挂牌均价66759元/平方米，成交均价52140元/平方米。

其中，最近成交的一套高层单价只有47444元/平方米，叠墅成交价格64527元/平方米。如果按照这个高层价格计算的话，滨江79号项目基本也不存在倒挂红利。

相比之下，同协路东侧的明石区块的二手房价格，明显要高出一截。像景粼天筑、东城金茂府、明石东潮府等头部豪宅，挂牌单价在7万出头，成交均价6万元/平方米左右，跟滨江79号项目相比，它们在地铁、学区等方面更具优势。

价差红利不明显，投资客对于这个城东新城独苗或许不会感兴趣。不过，对于城东区域的自住改善家庭来说，这绝对是个置换的好机会。毕竟，放眼城东新城乃至整个主城区，核心区域的4字头“滨江造”，已经很难再遇到了。

目前，大城东的改善新房主要集中在艮北新城，主要有紫映云来府和望斓印翠府两个项目，单价都是44400元/平方米，总价600万元级。再南面的钱新二期，也有1个在售项目和1个待售项目，不过总价千万级，远超首次改善家庭的预算。

火车东站的西面，前两年的供应重镇文晖、东新、三塘这几个板块，现在都进入了新房空窗期，不仅没有可售项目，甚至连待售项目都没有，还需等待土地供应。再往西的申花，目前也是无房可售。